砂浆硬化前的性能为砂浆的可操作性，具体表现为稠度、分层度、保水性、密度和凝结时间。稠度指标反映了砂浆的柔软程序，砂浆稠度大，则砂浆柔软、易铺开；稠度小，则砂浆较“硬”，塑性强度大。
砂浆的体积稳定性、黏聚性和保持水分的能力，一般用分层度或保水性表示。我国以往用分层度表示，而目前预预拌砂浆逐渐用保水性代替了分层度，国外也采用保水性。两个指标的侧重点各不相同，分层度注重砂浆的保水性、整体体积稳定性和各组的分离程度；而保水性则关注砂浆保持水分的能力。

        如果砂浆整体体积稳定性不良，如分层度大于20㎜，那么砂浆中的水泥浆有可能与砂颗粒产生离析、内分层现象，导致砂浆层与基层粘结差，表层起灰、起粉。如果砂浆保水性不好，砂浆失水较快，导致砂浆中的水泥得不到充分水化，强度不能正常发展，也将导致砂浆层起壳、开裂和起尘。砂浆的保水性应与使用条件密切相关，如砂浆使用厚度薄，则砂浆保水性要求高；砂浆使用厚度厚，则砂浆保水性应控制在一定范围。对于使用厚度不超过5毫米的薄层砂浆，无论是粘结砂浆，还是表面抗裂砂浆或砌筑砂浆，其保水性指标都不应小于98%；对于使用厚度在10㎜左右的普通抹灰砂浆，若保水性太好，如分层度小于10毫米或保水性大于92%，则砂浆层内的水分不易被基层吸附或向大气蒸发，砂浆实际含水量远大于水泥水化所需水分，导致砂浆凝结时间延长，砂浆表干内湿，施工速度慢，砂浆层不易找平，更为严重的是砂浆收缩增大，砂浆易开裂。所以，普通抹灰砂浆的分层度和保水性应控制在一定范围，一般要求普通抹灰砂浆分层度应在10~20毫米；保水性不小于88%。

砂浆的密度反映了砂浆的密实程序。一般在长期受潮环境，砂浆密度越大，则砂浆抵抗水溶液侵蚀及冻融破坏的能力越强。

       砂浆的凝结时间表示砂浆从加水搅拌起到砂浆本身达到一定强度，初步能抵抗外力作用的时间间隔。一般要求砂浆应具有一定的凝结时间，凝结时间太短，则可操作时间太短，影响施工操作程序；凝结时间太长，则影响施工速度，如砂浆收水、压光时间等。干混抹灰砂浆的凝结时间要求在3~8h。

         砂浆硬化后的性能有强度和耐久性指标。砂浆强度反映了砂浆抵抗外力作用不受破坏的能力。强度高，则抵抗外力作用的能力就强，反之亦然。根据外力作用的类型，砂浆强度可分为抗压强度和粘结强度，抹灰砂浆的粘结强度以拉伸粘结强度表示。一般而言，抗压强度高，则粘结强度也大，但两者不是完全成正比例。抗压强度太高，砂浆表现为硬而脆，对砂浆的粘结性能反而有害。所以，在一定强度范围内，砂浆粘结强度的提高应尽量避免以提高抗压强度来实现。

       砂浆的耐久性指标有耐水、抗冻、耐腐蚀和收缩。如果砂浆不耐水，那么其作用范围将受到限制，因此，我国施工规范规定水泥石灰混合砂浆不得在潮湿环境和长期饱水状态下使用，而应使用水泥砂浆。砂浆的另一个耐久性指标是抗冻性，抗冻性是衡量材料耐久性的重要参数之一。对暴露于室外环境的墙体材料，其抗冻指标是：严寒地区F50、寒冷地区F35、夏热冬冷地区F25、夏热冬暖地区F15。起粘结作用的砌筑砂浆和抹灰砂浆，如果用于外墙砌筑和抹灰，则其抗冻性指标应等同于墙体材料的抗冻性指标。砂浆如果用于±0.0m以下的基础工程，长期处于地下水环境，而我国地下水的ph值有的小于7，有的大于7，砂浆还应具有抵抗各种弱酸、弱盐和弱碱溶液的侵蚀能力，我们称之为耐腐蚀性。

        水泥水化产物的毛细管失水产生的应力，导致了水泥浆体的收缩变形。砂浆的胶凝材料如果采用硅酸盐水泥，其收缩是不可避免的。水泥用量越多，收缩越大；石灰用量越多，收缩也越大，砂越细，收缩也越大。砂浆收缩大，意味着其开裂的倾向也增大。经验表明，水泥抹灰砂浆的裂缝要少于水泥石灰砂浆，水泥用量高的砂浆表现为硬而脆，用细砂配制的砂浆易起壳开裂。

        普通抹灰砂浆在配合比设计时，应同时考虑其可操作性，包括砂浆的保水性、黏聚性和触变性，初期抗裂性、粘结程度、抗压强度和后期抗裂性等多重指标，不能只偏重某一指标而影响砂浆的其他性能。干混抹灰砂浆的技术指标有保水性、抗压强度、拉伸粘结强度、收缩等。如果用于外墙，还应有抗冻性要求。